Продавцу недвижимости — подводные камни налогообложения

Новый закон обязывает всех владельцев квартир, долей в квартире или комнаты при продаже выплачивать определенную сумму налогов. Эта сумма налогов одинакова для всех, потому вне зависимости от того, продает ли ветеран войны или труда или же молодой человек имущество налог придется заплатить (согласно статье 220 Налогового Кодекса). Этот налог — налог с доходов физических лиц, при этом каждому налогоплательщику предоставляется имущественный налоговый вычет в размере одного миллиона рублей.

Для каждого документа о праве собственности существует своя система расчета этих трех лет, и на это стоит обращать внимание. Если на руках у налогоплательщика договор дарения, мены, купли-продажи, ренты, если квартира получена после сноса дома или же есть документы о приватизации — датой отсчета является дата регистрации документа в регистрационной палате. Если квартира находится в «новострое» — датой отсчета будет указанная дата регистрации прав собственности на имущество.

В случае получения квартиры в наследство три года будут отсчитываться с момента смерти наследодателя. Это означает, что права собственности возникают с моментом смерти. Рассмотрим простой пример: наследодатель умер пять лет назад, наследник подал документы на принятие наследства. Через время решил продать квартиру, потому обратился к нотариусу и зарегистрировал права собственности в регистрационной палате. Датой начала владения имуществом будет дата смерти наследодателя, а не период со дня регистрации имущественных прав в регистрационной палате.

В том случае, когда квартира находится в кооперативном доме, срок владения имуществом вычисляется со дня полного погашения своего пая, а не с момента регистрации в регистрационной палате.

Как уже говорилось, в том случае, если квартира находится в собственности менее трех лет, можно получить налоговый вычет в размере миллиона рублей. Также можно снизить базу налогообложения на сумму фактических затрат, которые связаны с приобретением недвижимости и имеют документальное подтверждение.

Рассмотрим простой пример, при котором налогоплательщик предоставил расписку продавца о получении денежных средств, акт приема-передачи имущества. В этом случае налог на доходы будет вычисляться таким образом:

Следует отметить, что имущественный вычет также предоставляется налогоплательщику в случае приобретения/строительства дома, квартиры или комнаты. Имущественный вычет при этом равняется сумме фактических расходов налогоплательщика.

Расходы на строительство включают в себя: затраты на разработку документации (проектов жилья и смет затрат на строительство), затраты на материалы для строительства, оплату ремонтных работ, расходы на проведение и подключения всех систем коммуникации (электричества, водопровода, канализации, воды и газа), затраты на внутренние отделочные работы. При этом стоит отметить важный момент: затраты на отделочные работы учитываются как статья расходов лишь в случае указание в договоре приобретения недостроенного жилого дома/квартиры/комнаты без внутренней отделки. Для этого также необходимо предоставить копии документов, подтверждающие расходы на приобретение и оплату стоимости квартиры – их прилагают к декларации.

Существует определенный срок подачи налоговой декларации при продаже имущества, которое находится в собственности налогоплательщика менее трех лет. Это – 30 апреля следующего года после продажи жилья. В случае не предоставления в указанный срок декларации, налогоплательщик будет нести ответственность в соответствии со статьями 112 и 119 Налогового Кодекса.

Налогоплательщик продает квартиру, находящуюся у него в собственности менее трех лет, за 1 миллион рублей. Он не попадает под налогообложение – сума сделки не превышает миллиона рублей, однако подача декларации обязательна.

Квартира была куплена и продана за 2,5 миллиона рублей и находилась в собственности менее трех лет. Учитывая тот факт, что налогоплательщик не получил доход , то он не попадает под действие налогового платежа. В этом случае используется расчет, исходя не из суммы в один миллион рублей, как налоговой льготы, а размер реально понесенных расходов – на приобретение квартиры. Однако это также обязывает налогоплательщика своевременно подать налоговую декларацию.

Собственник приватизировал или же получил квартиру, она находится в собственности менее трех лет. После этого она была продана им на сумму полтора миллиона рублей. Расчет будет выглядеть таким образом: от полутора миллионов отнимается один, результат умножается на тринадцать процентов, это и составит сумму налогового платежа – 65 тысяч рублей.

Для каждого налогоплательщика стоит быть внимательным к тому, какую сумму он пишет в договоре купли-продажи квартиры. Для этого нужно тщательно подсчитать все затраты, которые были у налогоплательщика при ее приобретении. Каждая сумма уплаты налога для каждого отдельного налогоплательщика будет сугубо индивидуальной, в связи с этими расходами.

Для более детальной и правильной с юридической точки зрения информации стоит обратить в квалифицированное агентство недвижимости "Комфорт". Специалисты агентства смогут предоставить полный спектр помощи при составлении налоговой декларации, что убережет каждого налогоплательщика от нежелательных расходов и моральных неудобств при взаимодействии с органами налогового контроля.